灵山岛尖又拍宅地,住进南沙版珠江新城年内就可实现

广州日报 2019-05-15 16:01

日前,南沙区连推灵山岛尖两宗商住用地,对比以往出让的住宅用地,本次为灵山岛首次出让北侧一线临江地块。此外,4月底灵山岛东侧商服区挂牌一宗商服用地,瞄准大型家装企业。广州中原研究发展部人士认为,由于本次出让的两块地均属于中型地,起拍价为11亿元和10亿元,对资金要求不如2017年出让的37亿元那么高,有可能成为中型开发商和外地房企竞逐的目标。此外,根据记者了解,灵山岛尖首批住宅预计为金科地产开发的项目,预计年内入市。

南沙土地供应“三分天下”

根据3月公布的《广州市2019年建设用地供应计划》显示,若仅计算可公开招拍挂商住用地,南沙将有76.9万平方米用地可供应,仅次于白云、番禺两区,居全市第三;同时,该计划量比2018年增加超2成,由此说明,南沙存在增加商住用地供应的趋势。

从南沙区内供地板块分布来看,灵山岛、黄阁、金洲将形成“三足鼎立”的形势,其中灵山岛预计可供应14.5万平方米商住用地,占总供应接近两成。

与金洲、黄阁等开发时间较早、地铁等通勤配套完善的板块相比,灵山岛作为“新兴板块”,除近年明显加快商住地供应量外,亦积极出让商服地,以迅速吸引产业、高素质劳动力流入。

此外,灵山岛学校、商业中心、交通站场等配套建设亦稳步推进,以保障未来住户生活、交通、教育需求,提高“产业新城”的发展速度。

近两年,灵山岛出让商住地均有配建人才公寓的条件,加上本次挂牌两宗用地配建要求,目前灵山岛人才公寓累积计容建面已达4.7万平方米,预计可建700-750套人才公寓。


灵山岛学校正在建设之中。

灵山岛尖新拍地块分析:
未来公交十来分钟可以接驳地铁

将在6月5日竞拍的两个地块——灵山岛尖2019NJY-4和2019NJY-5整体南北相邻,2019NJY-4占地面积较大,江景、地标景观资源具佳,其占地面积为4.76万平方米,总起拍价11亿元。

由于地块为临江一线用地,有严格的限高要求,左侧地块限高80米,右侧地块限高36米。两宗主要用地的容积率分别为2.5、1.8,公交站场用地容积率为0.6。地块整体容积率低,宜打造为低密度小区,结合地价、区位条件判断,地块具备发展中高端产品的潜质。

2019NJY-5地块整体位于 NJY-4地块南侧,虽然属于临江二排,但地块东、南侧被河流包围,未来相关朝向单位具备河景资源。此外,由于该地块限高较NJY-4宽松(120米),故未来建成项目部分北向中高层单位仍可远眺江景,景观资源同样具备优势。

根据去年第四季度灵山岛商住地出让的情况,当时华润、金科成交楼面在13000元/平方米左右,产生约15%的单价溢价率,可见本次挂牌两宗用地,起拍楼面已与去年成交价相当接近。

本次出让两宗用地,自身配建底商计容为0.55万平方米,距离学校400米。距离目前灵山岛规划面积最大的商业中心850米(2017NJY-12用地配建,商业计容约3万平方米)。

此外,2019NJY-4地块将配建公交首末站,从灵山岛通往蕉门地铁站约5公里,未来公交10-15分钟可接驳地铁4号线。

灵山岛尖新拍地块竞拍分析:
江景资源地块较受关注

本次推出的2019NJY-4为临江一线地块,区位条件相对突出。一方面,灵山岛北侧江面较南侧宽阔,江景视野更加开豁;地块对岸的南沙体育中心片区于2018年9月进行整体规划调整,新规划中重点指出“南沙体育中心将建一栋150米和一栋85米滨河地标,最终呈现出由灵山岛尖望南沙体育馆及金茂湾的天际线效果”。

因此,广州中原研究发展部认为,本次出让的2019NJY-4地块除具备江景资源外,同时具备地标建筑景观资源;此外,随着南沙体育中心规划建设推进,未来商务办公人群居住需求将部分辐射至灵山岛。

另一方面,对比现时南沙“标杆地”,占地面积12万平方米,总成交价37亿元(楼面价17231元/平方米)的灵山岛2017NJY-12地块,本次推出的2019NJY-4地块面积适中(宗地面积为4.7万平方米),总起拍价为11亿元,资金准入门槛相对较低,因此除千亿房企外,不少资金实力较强、有意进入大湾区的“中型房企”亦可参与竞拍。

2019年广州土拍市场上出现了不少“新面孔”“过江龙”,外来房企对广州的关注程度越来越高,如北京北辰、上海升龙等企业通过不同途径拿地开发,闽系世茂、融信亦参与了多宗地块竞拍,预期各路房企在增加南沙灵山岛的土地储备上会较为积极。

灵山岛尖首期住宅产品预计年内入市

由于灵山岛仍处于基建、配套建设期,因此目前住宅项目宣传不多。仅金科负责开发的2018NJY-10地块公布了项目名(金科博翠明珠)及产品,据了解,该项目由6栋小高层和2栋高层住宅组成,产品为建面80-138平方米三至四房,有望年内入市。

与地块隔江相望的中高端大盘南沙金茂湾部分已转入二手市场,售价为3万-3.3万/平方米。此外,南沙主要一手板块金洲售价2.1万-2.4万元/平方米,南沙湾约3万/平方米。

文/图 广州日报全媒体文字记者: 李凤荷 
广州日报全媒体编辑:邝白薇

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