广州地铁大手拿地然后牵手开发商开发,“港铁模式”初见端倪

日前,新世界中国宣布首次落子番禺,以人民币约48.49亿元收购了广州耀胜房地产开发有限公司65%股权及相关债务,将与广州地铁合作开发广州汉溪长隆地块项目,将打造城市地标式商住综合体。伴随着广州地铁与新世界的牵手,预计未来将有越来越多的地铁上盖项目是“广州地铁+房企”合作开发的结晶。业界指出,这种合作开发模式与香港地区的“港铁模式”有类似之处。

广州参考 2018-12-06 21:01

据新世界中国披露的数据显示,截至2018年8月31日,耀胜房地产持有的汉溪长隆地铁上盖项目处于亏损状态。对此,高力国际相关分析人士认为,在当前房地产资本寒冬下,商业地产的压力越来越大,引入有商业地产运营经验并且有资金实力的开发商,有利于项目成功开发。

不久前,广州地铁相关负责人向外界表示,广州地铁集团将在市内打造多个轨道交通物业项目,总开发建筑面积近1000万平方米,预计未来规划居住的人口超过20万人,未来将为20万以上的消费者解决住房需求。

近期以来,广州地铁明显有加大与房企牵手合作的势头。今年8月1日,广州地铁集团与广州市番禺交通建设投资有限公司、广州越秀集团有限公司签订番禺客运站项目合作意向书,联手建设集地铁、公交、客运为一体的交通枢纽综合体。

今年10月,广州市国土资源和规划委员会以挂牌方式出让萝岗车辆段地块。虽然目前还没确定该地块花落谁家,但也预示着未来广州将再新添一地铁上盖综合体物业。这也是继13号线官湖车辆段地块后广州第二次出让轨道交通车辆段地块。而早在今年年初,广州地铁已与越秀地产牵手,打造官湖地块项目——东部新盘品秀·星图。

预计未来将有越来越多的地铁上盖项目是“广州地铁+房企”合作开发的结晶。业界指出,这种合作开发模式与香港地区的“港铁模式”有类似之处。

借鉴“港铁模式”:持有型物业更考验实力

以香港地铁机场快线——从香港岛到赤鱲角机场的专线铁路为例,全长34公里的线路建设总投资约340亿港元,其中香港特区政府投资196亿元,同时特区政府将香港站、九龙站和青衣站等上盖约340万平方米的建筑面积土地开发权交给港铁公司,用于弥补建设投资缺口和建成后运营亏损。后来,港铁牵手新鸿基合作开发,令九龙站上盖物业成为“地铁+物业”的一个成功案例。

不过,值得重视的一点是,“地铁+物业”开发模式也并非“万能药”,原因在于:物业开发主要包括销售型物业和持有型物业经营两类,其中前者的利润实现相对较快,管理难度相对较小,但由于销售具有一次性的特点,来源于销售型物业的利润波动性很大,可以一次性回收部分建设成本,但难以对地铁运营效益形成稳定的支持。

而“港铁模式”中的持有型物业经营之所以利润丰厚,与香港地区的超高人流密度与高租金是分不开的。例如港铁的持有物业组合包括维港两岸两座最高的建筑物,即环球贸易广场(ICC)及国际金融中心(IFC)二期,其办公物业的租金就处于全港的最高水平。反观内地大多数城市,由于其相对较低的城市密度与物业租金水平,则难以复制“港铁模式”。也正因为此,一直以来,在内地鲜见有发展商参与地铁持有型项目的开发。

与之相反的是,一些香港地区的房企却表现积极。例如在香港与港铁合作密切的新鸿基地产,在今年5月成功投得广州南沙庆盛枢纽区块地块。该地块面积逾3.19万平方米。拿地后,新鸿基地产相关人士表示,庆盛枢纽地块坐拥多项交通基建,是广深港高铁的重要一站,1小时内可直达香港西九龙高铁站,直通该集团另一地标项目环球贸易广场(ICC)。

对于广州地铁来说,通过转让股权缓解资金压力,同时又能为项目找到有资金实力、具备商业地产运营经验的合作伙伴,有利于项目未来的发展。

“港铁模式”多方共赢

“港铁模式”也称为香港地区“地铁+物业”模式,是以地铁为核心,沿线开发新的社区为配合,形成一种良性循环的开发模式。地铁车站附近的大量客流蕴藏的巨大商机对房企是一大吸引。同时,开发后的房地产又积聚了更多的客流,对地铁运营的票务收入起到支撑作用。

香港“地铁+物业”模式的操作方法,是特区政府授予香港地铁公司一定的沿线物业开发权,在物业开始建设时,香港地铁公司按地铁建成以前的地价水平向政府缴付地款。当地铁建成后,香港地铁公司利用沿线的物业升值这一部分的收益再去建设新的地铁项目。


新世界汉溪长隆项目效果图。(来源:地铁族)

新世界落子汉溪,新地标可期

据了解,新世界中国此次与广州地铁合作开发的汉溪长隆地块项目,位于广州市番禺区华南板块地铁3号线和7号线及佛莞城际轨道线交汇站上盖。土地用途包括商业商务、娱乐康体兼容的二类居住用地,占地约70000平方米,总建筑面积逾290000平方米,其中住宅比例不超过50%,拟开发为集商业、办公及住宅的城市综合体。整个项目预计投资总额约逾人民币100亿元,计划于2022年落成。



新世界项目地块与汉溪村一路之隔。



汉溪两大商业体:保利和奥园项目。



在汉溪的佛莞城轨工地施工现场。

双地铁+城轨交汇,紧贴新光快速

从地块现场看,地铁3号线和7号线及佛莞城际轨道线交汇点处在新光快速西侧、汉溪村村口的位置,紧贴着新光快速。地块的优点是可快速便捷地上新光快速,往北可快速抵达珠江新城中央商务区;往南则可快速前往市桥、南沙、中山、珠海;往西去南站更是数分钟的驾车距离。但地块的缺点是距离新光快速太近,旁边还有高压线。目前,该地块正处在紧张施工中,现场一片热火朝天的繁忙景象。

就整个汉溪长隆板块而言,虽然有保利大都汇、奥园城市天地等大商业体,但目前这两个项目的商业经营也只是呈各自为政之势,在板块内并没有形成明显的集聚效应。因此,业界期待随着新世界中国进入汉溪长隆板块,将带来商业经营的新模式,令这一地铁上盖综合体成为市民购物休闲的新蒲点,并带动板块内的消费升级。

有房企人士认为,以新世界地产擅长开发高端物业的风格,预计汉溪长隆这个地块上盖将成为板块内的新地标。目前,就住宅而言,在板块内,除了靠近市广路的长隆珑翠还有少量一手住宅在售外,板块内的一手住宅已经成为稀缺品。按该地块“总建筑面积逾290000平方米,其中住宅比例不超过50%”这一规划条件,预料未来该项目将带来约14万平方米的新增住宅供应。

文、图:广州参考•广州日报记者王荔珏
编辑:广州参考•广州日报编辑邹峻

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